Аренда квартиры с правом выкупа

Аренда квартиры с правом выкупа

Аренда квартиры с правом выкупа
СОДЕРЖАНИЕ

В чем суть процедуры

Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом – не совсем обычная сделка. Сущность следующая – гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену. Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.

После внесения выкупной цены отношения по аренде заканчиваются, право собственности переходит к арендатору как в купле продаже. По сути, аренда с последующим выкупом – это синтез сделок аренды и купли продажи в рассрочку.

Шаг 3. Согласовать условия и подписать договор

Photographee.eu/Fotolia

Сразу отмечу, считать аренду с выкупом по-настоящему инновационным механизмом не стоит. Гражданский кодекс РФ, регулирующий все вопросы аренды и найма недвижимости, предусматривает возможность передачи права собственности на объекты недвижимости не сразу, а после поэтапной выплаты всей его стоимости.

В первом приближении сделка слабо отличается от стандартного найма жилья. В ней участвуют три стороны: собственник, покупатель и посредник в лице агентства недвижимости, риелтора или юриста, оказывающего сопутствующие осуществлению сделки услуги. Стороны заключают договор, по условиям которого недвижимость переходит в собственность покупателя после внесения им полнойстоимости квартиры за оговоренный период.

Все существенные условия сделки не заключены в строгие рамки, а регулируются на уровне договоренности собственника и покупателя. Поэтому алгоритм покупки жилья в аренду с выкупом состоит из нескольких простых, но важных шагов.

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Отсутствие формализованных ограничений по условиям аренды с выкупом, с одной стороны, дает каждому вне зависимости от уровня доходов возможность найти подходящий вариант. Но с другой – может привести в состояние «сам не знаю, чего хочу». Необходимо четко оценить свои возможности, решить, какую сумму вы сможете выплачивать ежемесячно, какой объект вы хотите купить.

Когда собственник и покупатель найдены, наступает самый важный этап – согласование условий сделки.Аренды с выкупом – процедура долгосрочная, и между сторонами могут возникнуть разногласия. Поэтому каждоезначимое условие необходимо оговорить с учетом пожелания обеих сторони найти приемлемое решение.

Гарантом успешного осуществления сделки выступает договор, заключить который можно самостоятельно либо обратившись за помощью к профессионалу – юристу или агентству, оказывающему подобные услуги. Если между сторонами сделки уровень доверия высокий (например,ее заключают близкие друзья или родственники), то можно обойтись без посредника. В остальных случаях лучше прибегнуть к услугам профессионала, оплатить его работу, но снизить риск невыгоднойсделки к минимуму.

Порядок действий

Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:

  1. Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
  2. В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
  3. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
  4. Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.

Шаг 2. Найти объект недвижимости

https://www.youtube.com/watch?v=K4wEI5zhHB0

Africa Studio/Fotolia

Можно осуществлять как самостоятельно, через знакомых или исследую ресурсы с объявлениями, так и с привлечением посредника – риелтора или компании. К сожалению, аренда с выкупом –сделка нетиповая, поэтому и подобных предложений мало, но они есть.

Обращение к посредникам для поиска подходящего жилья сопряжено с финансовыми затратами. Однако у посредников уже есть свои базы жилья, а поиск вариантов будет осуществлен не только по параметрам объекта, но уже с учетом приемлемых для вас условий покупки.

Шаг 4. Заключить сделку

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Аренда квартиры с правом выкупа

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили  специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Список документов

Для заключения аренды квартиры с последующим выкупом потребуется тот же пакет документов, что и для купли продажи:

  • паспорта участников сделки;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • технический паспорт;
  • согласие супругов на сделку;
  • справка о прописанных в квартире.

Справка о прописанных необходима для того, чтобы выявить граждан, имеющих право пользования жильем. Дополнительно арендатору нужно ознакомиться с документом-основанием, по которому арендодатель распоряжается квартирой.

Обратите внимание на существенные условия, которые обязательно должны быть в тексте. Если эти условия не прописать – контракт признают незаключенным. А если не будет условия о выкупной цене, то он превратится в обычное арендное соглашение.

В тексте должны появиться следующие условия о дальнейшем выкупе:

  • ФИО участников. Обязательно, чтобы ФИО наймодателя совпадало с правообладателем квартиры по выписке из ЕГРН. Указывают также адрес и паспортные данные.
  • Полное описание квартиры с кадастровым номером, площадью, этажом и полным адресом.
  • Возможность выкупа нанимателем указанной квартиры. Без этого упоминания договор не будет иметь необходимой силы.
  • Выкупная цена квартиры и размер арендных платежей, а также порядок и сроки их оплаты. Прописывается твердо на весь срок аренды или с возможностью индексации.
  • Срок аренды.
  • Обязанность наймодателя по итогу договора передать квартиру в собственность нанимателя.
  • Обязанности сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг и другим моментам.

В соглашении могут быть предусмотрены и другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.

Договор подписывается сторонами собственноручно. Удостоверять у нотариуса не требуется. Подписанный договор нужно сохранить на весь срок аренды – в момент внесения выкупной цены вступят в силу пункты о переходе собственности.

Для покупателя этот этап очень прост. Нет необходимости собирать документы и справки, тратить время на посещение инстанций, беспокоиться о кредитной истории, трудовом стаже, подтвержденном уровне доходов. Из документов нужен только паспорт.

Предполагаются определенные материальные вложения: оплата госпошлины (23 тысячи рублей), платаза первый месяц проживания, а также первоначальный взнос и залог, если они предусмотрены условиями сделки.

После заключения сделки вы сразу въезжаете в свою будущую квартиру и начинаете ей распоряжаться. Для успешного завершения сделки необходимо вносить выплаты до полного погашения всей суммы.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

С чего начать покупку вторичного жилья?

Аренда квартиры с правом выкупа

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Особенности регистрации в Росреестре

Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:

  • регистрация обременения из долгосрочного найма;
  • регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.

Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:

  1. Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
  2. Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
  3. Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.

После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:

  • тот же договор найма;
  • документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
  • нотариальные согласия супругов;
  • выписку из ЕГРН на жилье;
  • госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.

Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.

Риски, плюсы и минусы

Соглашаясь на предложение начальника, Вы должны понимать, что в этом случае собственником квартиры будете не Вы, а некое юридическое лицо. И если к организации будут предъявлены претензии финансового характера, то эта квартира может перейти в собственность или получить обременение в пользу третьих лиц (кредиторов).

Если Вы считаете выгодным для себя согласиться с предложением начальника, то после приобретения квартиры на юридическое лицо рекомендуется провести одно из следующих действий.

  • Заключить с новым собственником договор найма (аренды) с правом выкупа, в котором будут прописаны все условия оплаты, и предусмотрено право Вашего проживания, а также условия последующей регистрации Вашего права собственности на квартиру. Указанный договор включает в себя одновременно условия договора найма и купли-продажи жилого помещения. Риском является то, что в настоящее время ни договор найма, ни договор купли-продажи не подлежат государственной регистрации, поэтому зафиксировать свои права в отношении квартиры в ЕГРН не представляется возможным. Так что есть вариант отчуждения квартиры собственником без Вашего согласия. А новый собственник может попытаться изменить условия договора или не исполнять его, что приведет к тому, что свои права Вам придется защищать в судебном порядке;
  • Заключить с новым собственником договор купли-продажи с рассрочкой платежа и зарегистрировать свое право собственности в ЕГРН. В этом случае Вы станете собственником квартиры, а фирма будет залогодержателем. Вашей обязанностью станет добросовестная оплата стоимости квартиры, в соответствии с условиями договора. В случае надлежащего выполнения условий договора никто не может изъять квартиру из Вашей собственности.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Аренда квартиры с правом выкупа

Аренда с последующим выкупом квартиры – это очень редкая сделка. Она не получила распространения по разным причинам:

  • участники вторичного рынка просто не знают о такой возможности;
  • хозяева квартир не спешат передавать свое жилье на выкуп, ведь оно приносит им стабильный и постоянный доход;
  • не всегда такая сделка экономически выгодна – привычнее заключить рассрочку или взять жилье в ипотеку.

Риски такой сделки значительные:

  • Наниматель рискует получить в итоге сделки квартиру с обременением. Весь срок аренды собственником квартиры является наймодатель. Теоретически он может совершать с жильем любые сделки, несмотря на обременение в виде жильцов. Если квартира будет арестована или заложена, то проблемы по снятию обременений перейдут на нового хозяина.
  • Если не указано право выкупа в договоре, то наниматель рискует лишиться возможности получить жилье в собственность. В глазах закона этот договор будет обычной арендой, а платежи не будут засчитаны в качестве выкупных.

Вместе с этим у сделки есть большие плюсы:

  • Никто не обязывает нанимателя обязательно выкупать жилье. Если он передумает, то заключать сделку его заставить нельзя.
  • Договор достаточно гибкий – если условия меняются, можно просто заключить дополнительное соглашение. Регистрировать или заверять у нотариуса новые условия не нужно.
  • Наймодатель не рискует жильем как при рассрочке – он передаст свое право только после внесения полной цены.
  • Первоначальный взнос, как по ипотеке, не требуется.

Переплата по договору

Если цена квартиры прописана твердо, а сам выкуп планируется в течение долгого времени, 10-15 лет, то с учетом инфляции такую квартиру можно даже приобрести дешевле, чем через привычные инструменты.

В любом случае необходимо оценивать конкретные условия по аренде с выкупом, сравнивая их с ипотечными. В этом может помочь наш ипотечный калькулятор.

Альтернативные варианты

Сегодня на рынке много более привычных инструментов, которые пользуются большой популярностью у населения.

Рассрочка

При рассрочке право собственности переходит на покупателя сразу при заключении договора, а платежи вносятся в порядке, установленном контрактом. Рассрочка устанавливает обременение в пользу продавца до полной оплаты. Подробнее о рассрочке мы писали в этой статье.

Кредит

Иными словами – ипотечная сделка, при которой покупатель рассчитывается с продавцом кредитными деньгами. На этом взаимоотношения с бывшим собственником заканчиваются, а покупатель в течение долгого времени выплачивает ипотеку избранному банку.

Залоговое жилье

Выкуп залогового жилья у продавца, банка или через аукцион у государства, а также через службу судебных приставов всегда сопровождается определенным риском. С другой стороны, такие квартиры можно купить намного дешевле их рыночной стоимости за счет обременения залогом.

Подробнее о купле продаже ипотечного жилья читайте по этой ссылке.

Аренда с последующим выкупом квартиры – редкий, но рабочий инструмент приобретения квартиры. Воспользоваться им можно, заключив договор в простой письменной форме с соблюдением ряда обозначенных выше условий. В целом такие сделки не представляют сложности.

Аренда квартиры с правом выкупа

Команда Ипотекаведа будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Это интересно